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编辑推荐

这些问题你可能从来没想过，却*会碰到！

新楼盘vs二手房，买哪个更划算？

遇到烂尾楼，购房者该怎么办？

订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？

买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？

交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？

卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？

业主卖了房却不愿意迁走*，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？

从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！

内容简介

买房可能是大部分人一生中*的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。

本书的作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

买对房子，你将告别居无定所的日子，拥有自己的温馨小家。买错房子，你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“对”的房子，才能让你无惧房市的起起伏伏，都住得轻松自在！

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作者简介

徐斌

资深房产律师，秦兵房产律师团执行合伙人。

作为业主维权领域的专家，徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中，徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款，帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿，帮管理混乱的小区成立过业委会，帮办不下产权证的购房人办下了产权证。

另外，徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者，主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。

目　　录

自序有恒产者有恒心
第一部分房子，买还是不买？
第一章一线城市的房子到底能不能买？
第二章买不起房子，要不要逃离京、沪、广、深？
第二部分二手房怎么挑怎么买
一场二手房交易的攻防战
第三章买房准备之资格认定
第四章买房准备之资金
第五章选房三步走
第六章挑个好中介
第七章砍价怎么砍
第八章二手房合同怎么签
第九章交易流程
第十章遇到纠纷怎么办

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前　　言

自序有恒产者有恒心
最近，我去知乎的北京总部录制《职人介绍所》。在化妆的间隙，知乎的朋友跑来找我咨询买房的事情。我看小兄弟一脸的愁容！他跟我说，徐律师，我现在买不到房子该怎么办啊。本来都要跟女朋友结婚了，首付也凑出来了。北京限购，我们眼看就够资格了。可是我看的房子，一天十几拨人去看，转眼间房子就卖掉了。整个小区本来就剩下三套房源，现在一套也没有。就这，房价还在涨，又提高了买房的门槛。您说我怎么办啊，我这个婚都要结不成了！
我替他感到非常痛苦，却又无可奈何——我总不能用法律手段，帮他对房价维权吧！
在北京的年轻人，买房子大都是为了结婚。小伙子没有房子，就不敢谈恋爱。姑娘看小伙子没有房子，就只好分手。房价高涨，拆散了一对对鸳鸯。以前是想买，限购没资格，好不容易熬到在北京交了5 年的社保，又买不起了。现在我们到处都能看到一句话：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。这句话出自孟子《孟子·滕文公上》。

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自序
有恒产者有恒心
最近，我去知乎的北京总部录制《职人介绍所》。在化妆的间隙，知乎的朋友跑来找我咨询买房的事情。我看小兄弟一脸的愁容！他跟我说，徐律师，我现在买不到房子该怎么办啊。本来都要跟女朋友结婚了，首付也凑出来了。北京限购，我们眼看就够资格了。可是我看的房子，一天十几拨人去看，转眼间房子就卖掉了。整个小区本来就剩下三套房源，现在一套也没有。就这，房价还在涨，又提高了买房的门槛。您说我怎么办啊，我这个婚都要结不成了！
我替他感到非常痛苦，却又无可奈何——我总不能用法律手段，帮他对房价维权吧！
在北京的年轻人，买房子大都是为了结婚。小伙子没有房子，就不敢谈恋爱。姑娘看小伙子没有房子，就只好分手。房价高涨，拆散了一对对鸳鸯。以前是想买，限购没资格，好不容易熬到在北京交了5 年的社保，又买不起了。现在我们到处都能看到一句话：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。这句话出自孟子《孟子·滕文公上》。
孟子曰：“民事不可缓也。《诗》云：‘昼尔于茅，宵尔索绹。亟其乘屋，其始播百谷。’民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭、礼下，取于民有制。阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。’”
翻译过来是说，滕文公问孟子怎么治理国家。孟子说：“不能让老百姓懈怠懒惰。《诗经》上说：‘白天割取茅草，晚上绞成绳索，赶紧修缮房屋，到时播种五谷。’有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。
假若没有一定的道德观念和行为准则，就会胡作非为、违法乱纪，什么坏事都干得出来。等到他们犯了罪再加以惩罚，这等于陷害百姓。哪有仁爱的人执政，却做出陷害百姓的事呢？所以贤明的君主一定认真办事、节省费用、有礼貌地对待部下，尤其是征收赋税，要有一定的制度。阳虎（即阳货，鲁季氏家臣）曾经说过：‘一心要发财致富，便不能仁爱，
要仁爱，便不能聚敛钱财。”
孟子当时说的这段话，放到今天完全适用。贫穷确实容易滋生犯罪。但是，这个“产”说的可不是房产，而是收入。现在房价这么高，要是说在北京买了房的就好人，在北京没买房、买不起房的就是坏蛋，会胡作非为、违法乱纪，这真是开了“地图炮”！
2016 年，北京人均可支配收入是52 530 元，同比增长8.4%。5 万多元，在北京能买一平方米房子么？房价高得普通人难以承受，那么在北京的2 000 万人，岂不大都是“放辟邪侈，无不为己”？
没房子的人都是坏蛋，有房子的人就是好人吗？房价一涨，房产律师的感受最为直观：每天都有几波购房人来律所咨询，大部分是遇上了业主毁约的问题。这房价逼得多少有房子的人当上了“坏蛋”！
2016 年，全国法院共审理了2 300 万件官司，其中2%是房屋买卖合同纠纷。也就是说，至少有46 万件房屋交易打了官司。具体到北京，2016 年北京法院收案65 万件，房屋买卖纠纷是14 225 件！这个数字是什么概念呢？
2016 年北京二手房和新房成交量总共有40 万套。也就是说有差不多5%的交易最终走上法庭，还不算私下和解的数字，算上只会更高。在房屋买卖的过程中发生纠纷已经是普遍的现象。趋利避害是人的天性，有恒产者有恒心，但是在利益面前，有恒产者也要有打官司的恒心。对买房的人来说，有恒产者也要有对方“放辟邪侈，无不为己”的心理
准备！
作为房产律师的我，写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏，再学着把对方做坏事的路都堵死——可能有些同行、前辈、房地产从业者会略感不适，但是，欲行大善之事, 必谙大恶之道。把别人想到最“坏”，并不是为了抹黑别人，学习这些知识也不是为了坑害别人，而是为了保护自己。
我有两个儿子，大的叫菠萝，小的叫柚子。每次聊到这个话题，大多数人都是先恭喜，然后替我担忧：你以后得给两个小家伙一人买套房子，这压力可够大的！我不以为然，我想，20 年以后，我们今天认为非买不可的房子，可能还是那么贵，可能更贵了，可能便宜了，我不好说，但是我相信人的观念会发生变化。可能我的两个儿子到那个时候就不像我今天一样，纠结有没有北京的房子了。
买得起房子的读者，看看本书，就算是学习；而那些买不起房子的读者，看看本书，也算是预习，增加一种体验。今天我们身处一个变革的时代，现在看上去无比正确的事情，明天转眼就会变化。但是不管我们跨越到了哪个时代，有恒产者有恒心的道理还是行得通！这个“产”说的一定是收入，而不是房子。做一个有收入的人，总比做一个有房子的人更重要，做一个有恒心的人，也一定会比无恒心的人过得好。
祝福读者朋友早日娶到心仪的对象，早日买到舒心的房子，也愿房价能一直坚挺，不要大起大落！
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在线试读部分章节

买商品房还是二手房？
我建议不买商品房，是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候，这个房子还没建好呢！
所以买期房就不存在看房的问题了，你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们，现实和想象总是有差距。而且，这个差距难以弥补。如果你买的是二手房，签约之前一定会看房。在看房的时候，你可以随时发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿（通）性裂缝，就是从一头裂到另外一头，从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水就会渗到楼下，说明这是一条贯穿楼板的裂缝！这种情况下你还会买这个房子吗，如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗？如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前（签合同在盖房前）预见到的，而当你发现问题的时候，基本上已经处于这样一个境地：全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢？
正常人遇到这种事，第一反应就是退房。我要告诉你——不一定能退掉，你做好心理准备！按照目前的法律规定，能否打赢官司退房，主要的衡量标准有两点：是不是主体结构质量问题；是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然吓人，但是是安全的。
理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？在目前通用的钢筋混凝土的结构里面，地板原本是没有的。一般是在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如说，施工的时候工艺不到位，本应该14 天完工却只用了7 天；施工的季节不合适，温度发生较大的变化；混凝土质量不达标；房屋发生了沉降或倾斜。总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志！
通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。有了这样的鉴定结论，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样这个裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。

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买商品房还是二手房？
我建议不买商品房，是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候，这个房子还没建好呢！
所以买期房就不存在看房的问题了，你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们，现实和想象总是有差距。而且，这个差距难以弥补。如果你买的是二手房，签约之前一定会看房。在看房的时候，你可以随时发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿（通）性裂缝，就是从一头裂到另外一头，从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水就会渗到楼下，说明这是一条贯穿楼板的裂缝！这种情况下你还会买这个房子吗，如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗？如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前（签合同在盖房前）预见到的，而当你发现问题的时候，基本上已经处于这样一个境地：全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢？
正常人遇到这种事，第一反应就是退房。我要告诉你——不一定能退掉，你做好心理准备！按照目前的法律规定，能否打赢官司退房，主要的衡量标准有两点：是不是主体结构质量问题；是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然吓人，但是是安全的。
理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？在目前通用的钢筋混凝土的结构里面，地板原本是没有的。一般是在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如说，施工的时候工艺不到位，本应该14 天完工却只用了7 天；施工的季节不合适，温度发生较大的变化；混凝土质量不达标；房屋发生了沉降或倾斜。总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志！
通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。有了这样的鉴定结论，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样这个裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。
由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易回避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。综合考量，买二手房比买期房安全很多。
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